Centros comerciales: Convergencia del capital financiero, inmobiliario y comercial

Centros comerciales: Convergencia del capital financiero, inmobiliario y comercial

En 1969 surge la primera plaza comercial en el país, Plaza Universidad ubicada al sur de la Ciudad de México, siendo Plaza Satélite la segunda en 1971 en el Estado de México.

Autor: José Gasca-Zamora

Segunda parte

La producción de Centros Comerciales (cc) implica un complejo proceso que va desde la adquisición de extensas superficies de suelo, al diseño y la gestión de grandes equipamientos y la coordinación de numerosas empresas y usuarios, por lo que representa un segmento donde solo intervienen firmas con importantes capacidades financieras, empresariales y logísticas. Existen tres actores que desempeñan roles complementarios en este proceso: las empresas inversionistas, que aportan los fondos de capital para la adquisición de suelo y su edificación; luego los desarrolladores inmobiliarios, que comprenden firmas que participan en el diseño, construcción y la promoción de locales para atraer negocios: ambos agentes promueven el cc básicamente como un negocio inmobiliario; finalmente, en un segundo momento se integran las unidades minoristas, que ofertan productos y servicios.

Los primeros cc que surgieron en la Ciudad de México fueron resultado de la asociación entre tiendas departamentales y desarrolladores inmobiliarios nacionales. Las primeras, que dominaban algunos nichos de mercado de la ciudad, incursionaron en la construcción de cc como estrategia para captar mayores cuotas de consumidores, promoviendo alrededor de su propia edificación la apertura de unidades complementarias de distribución de productos, servicios y entretenimiento. Este fue un principio para el diseño del cc, donde la tienda ancla departamental representaba su eje articulador. Alianzas entre tiendas departamentales y desarrolladores inmobiliarios domésticos facilitaron la edificación de Plaza Universidad en 1969, primer cc en el país, resultado de la colaboración entre la empresa norteamericana Sears Roebuck 5 y la firma inmobiliaria Sordo Madaleno. Una operación similar sentó las bases para edificar Plaza Satélite en 1971, producto de la asociación de las tiendas departamentales Sears Roebuck, El Puerto de Liverpool y París Londres, con Sordo Madaleno. Estos esquemas de complementariedad entre capital comercial e inmo- biliario se han mantenido a lo largo del tiempo, por ejemplo en la edificación del Centro Comercial Perisur, Galerías Insurgentes y Galerías Coapa, donde participó la tienda departamental El Puerto de Liverpool. Por su parte, la empresa El Palacio de Hierro participó en el financiamiento del Centro Comercial Coyoacán y, más recientemente, del cc ubicado en el desarrollo de usos mixtos Moliere Dos22. Estas fórmulas asociativas fueron imitadas en años posteriores por las empresas de supermercados de mayor presencia en el mercado mexicano, para edificar distintas modalidades de plazas y conjuntos comerciales.

El crecimiento reciente de cc forma parte de un nuevo régimen financiero en el direccionamiento de la producción urbana contemporánea en México y otros países latinoamericanos, sistema caracterizado por la participación, coalición y fusión de inversionistas, empresas inmobiliarias y actores financieros globales y nacionales, así como por la diversidad de fondos e instrumentos de inversión manejados por empresas, de los cuales pueden mencionarse pensiones, mutuos, seguros y Hedge Funds (De Mattos, 2007). En el caso de México también han proliferado instrumentos bursátiles que son colocados en distintas carteras de proyectos del mercado de bienes raíces; entre ellos, complejos residenciales, hoteles, edificios especializados en servicios médicos, parques industriales, infraestructuras carreteras y centros comerciales.

El mercado de megaproyectos destinados al consumo y comercio ha encontrado en México un campo fecundo para la captación de rentas urbanas. Cushman y Wake- field (2015), empresa encargada de monitorear precios de renta en áreas comerciales a nivel internacional, reportó que los tres cc en la Ciudad de México con mayores rentas por metro cuadrado mensuales son Antara Fashion Hall y Centro Comercial Perisur, con 80 dólares cada uno, seguidos por Centro Comercial Santa Fe, con 75 dólares, valores solo superados por la calle comercial de lujo Presidente Masaryk en la zona de Polanco y la calle peatonal Madero, ubicada en el centro histórico, que cotizaban cada una alrededor de 90 dólares por metro cuadrado.6

La tendencia hacia la captación de las elevadas rentas que generan los cc ha desencadenado en los últimos años una mayor participación y competencia de inversionistas globales por colocar en distintas ciudades de México importantes flujos del capital requerido en este segmento, y otros relacionados con el mercado inmobiliario. Para tener una idea del tamaño de inversiones de empresas globales participantes, se estima que se colocaron aproximadamente 12 mil millones de dólares en los diferentes sectores de bienes raíces entre 1999 y 2010. Cabe destacar que, de estas inversiones, el 80% proviene de EUA y Canadá, el restante de algunos países de Asia y del Medio Oriente (Asociación Mexicana de Capital Privado [Amexcap], 2014).

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Las distintas modalidades de financiarización del sector inmobiliario en la edificación de cc se canalizan a través de diferentes fuentes. Desde finales de la década de los noventa del siglo XX y principios del XXI, se ha identificado esquemas que incluyen Consorcios de Inversión en Bienes Raíces (reit,7 por sus siglas en inglés), proveedores de hipotecas y aseguradoras, así como diversas modalidades de fondos de capital privado. Entre estas se encuentran empresas como Kimco, Prei, Ge Capital, Ing, Hines, Black Creek, O’Connor y LaSalle Investment Management, MetLife y Walton Street (Lizan, 2014). Además de la participación de estas empresas globales, en años más recientes el finamiento de los cc en México ha tenido un mayor dina- mismo debido al surgimiento de varias modalidades de inversión bursátil, como los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) y los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (fibras). Ambos han aportado nuevos recursos para expandir el margen de participación de capitales locales a partir de inversionistas de distinto tamaño.

Los CDK son instrumentos financieros mexicanos colocados por la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), que pertenecen al Mercado de Capital de Desarrollo y sirven como vehículo para el financiamiento de actividades y proyectos de sectores con rendimientos a largo plazo, como infraestructura, minería y comunicaciones, entre otros.8 Por su parte los fibras se encargan de arrendar y administrar propiedades generadoras de rentas a través de un portafolio diversificado de bienes inmuebles donde participan desarrollos residenciales, hoteles, centros comerciales, complejos de oficinas, hospitales, entre otros. Los fibras están inspirados en los CDK, cotizan en la BMV y son un instrumento abierto que conjuga esquemas heterogéneos donde participan inversionistas individuales, empresas desarrolladoras y operadores inmobiliarios. En México existen siete fibras, entre los cuales se encuentra Fibra Uno y Fibra Macquarie, con un portafolio de propiedades mixtas (oficinas, centros comerciales, terrenos industriales y hoteles); Fibra Hotel y Fibra Inn, especializados en hoteles; Fibra Shop, concentrado en centros comerciales; y Terrafina, orientado a propiedades industriales. Recientemente se creó Fibra Danhos, cuyo antecedente es la empresa desarrolladora homónima, y se encontraba en proceso de incorporación en el mercado bursátil Fibra Sendero, ambos con trayectoria como desarrolladores de centros comerciales.

Las grandes empresas inversionistas internacionales y nacionales generalmente están asociadas a grupos de desarrolladores mexicanos y extranjeros, aunque algunos de estos también participan como arrendatarios, al ser poseedores de acciones compartidas con empresas inversionistas y comerciales, o bien participando en sus propias divisiones de empresas financieras. Por ello, es posible encontrar distintas modalidades de desarrolladores dentro del ámbito de construcción y operación de cc.  En México, y particularmente en la ZMVM, la participación de desarrolladores y operadores en el mercado inmobiliario es diversificada, considerando la cantidad y tamaño de los proyectos donde vienen participando (tabla 2).

Si bien en varios casos los propios desarrolladores participan como inversionistas directos y/o en la administración de fondos bursátiles, algunos inversionistas presentan divisiones integradas por su propia empresa desarrolladora de inmuebles, tal y como se lleva a cabo por el Grupo Carso de Carlos Slim, quien controla uno de los holdings más diversificados en Latinoamérica al coordinar empresas del sector comercial minorista, industrial, energético y de construcción de infraestructura y equipamientos comerciales; su propia empresa desarrolladora, denominada Inmuebles Carso, se ha encargado de la edificación y administración de ocho cc en la Ciudad de México.

tabla 2       | Zona Metropolitana del Valle de México: principales desarrolladores inmobiliarios y empresas financiadoras de centros comerciales.

Empresa Desarrolladora o Financiera

 

Centros Comerciales y Año de Apertura

 

 

Grupo Frisa

Multiplaza Valle Dorado (1974) Multiplaza Alamedas (1976)

Multiplaza Bosques (1977) Multiplaza San Juan (1980) Multiplaza Aragón (1979)

Multiplaza Izcalli (1989)

Centro Comercial Plaza Jardines (1990)

Multiplaza La Hacienda (1991) Mundo E (1998)

Multiplaza Vergel (2000)

Magnocentro 26 (2001)

Multimart Baz (2001)

Multiplaza Arboledas (2006) Multiplaza Ojo de Agua (2009)

Plani Grupo Super Plaza Las Haciendas (2009) Macroplaza Héroes de Tecámac (2009)
 

Icon Commercial

San Marcos Power Center (2005) Coacalco Power Center (2007) Espacio Interlomas (2007) Tecámac Power Center (2008) Espacio Esmeralda (2008)
 

Mexico Retail Properties

El Cortijo Ixtapaluca (2006) Patio Ayotla (2006)

Patio El Cortijo (2006) Parques Polanco (2008)

Patio Chimalhuacán (2011)

Gran Patio (2011) Patio Santa Fe (2013)

Patio Universidad (2013)

Patio Clavería (2013) Patio Santa Fe (2013)

 

Grupo/Fibra Danhos

Parque Duraznos (2000)

Parque Alameda (2003)

Plaza Magna (2002)

Parque Delta (2005)

Parque Lindavista (2006)

Reforma 222 (2007)

Parque Tezontle (2007) Parque Toreo Central (2015)

 

 

E-Group/Fibra Uno

Centro Comercial Interlomas (1991) Vallejo 2000 (1994)

Vía Morelos (1997)

Plaza Legaria (1997)

Las Palomas (1998)

Multiplaza Tultitlán (2005)

Centro Comercial Lago de Guadalupe (2008)

Plaza Central (2010)

Terraza Pedregal (2010) Samara Santa Fe (2011) Pabellón Cuemanco (2013)

Pabellón Iztapalapa (2014)

Grupo accion Centro Comercial Insurgentes (1996) Pabellón Altavista (1996)
 

Gicsa

Paseo Arcos Bosques (2008) Center Plazas (2006)

City Walk (2008)

Forum Buenavista (2008)

Paseo Interlomas (2009)

Grupo acbc Plaza Las Flores (2004)
Grupo Acosta Verde Plaza Sendero Ixtapaluca (2005) Plaza Sendero Ecatepec (2008) Gran Patio Valle de Chalco (2011)
 

ZKC

Plaza Cafetales (2015)

Plaza Picacho Ajusco (2015) Plaza Eduardo Molina (2015)

Plaza Copilco (2016)

Plaza Huipulco (2016)

Plaza Tenorios (2016)

 

Inmuebles Carso

Pabellón Polanco (1990)

Plaza Loreto (1994)

Plaza Insurgentes (1996)

Plaza Inbursa Cuicuilco (1997) Plaza Telmex Ciudad Jardín (2008)

 

Mexipuerto Ciudad Azteca (2009) Cetram El Rosario (2012)

Plaza Carso (2014)

 

Sordo Madaleno

Plaza Universidad/1 (1969)

Plaza Satélite/1 (1971)

Centro Coyoacán/2 (1982)

Antara Polanco (2006)

Centro Comercial Lilas (1992) Moliere Dos22/2 (1997)

 

Grupo GDI

Gran Sur (1999)

Coacalco Power Center (2007) Espacio Interlomas (2007) Town Center El Rosario (2012)

Espacio Esmeralda (2009)

Town Center Zumpango (2010) Town Center Nicolás Romero (2013) Cosmopol (2015)

Grupo Caabsa Centro Comercial Santa Fe (1986) Plaza Lindavista (1990) Pabellón Bosques (1999)
Grupo Galerías/El Puerto de Liverpool Centro Comercial Perisur (1979) Galerías Coapa (1992)

Galerías Insurgentes (1992)

Perinorte (1992)

Galerías Atizapán (2009)

Galerías Atizapán (2009)

Fibra Shop Puerta Texcoco/3 (2010)

City Center Esmeralda/4 (2010)

Urban Center Condesa/5 (2011)
Notas:
/1            En coparticipación con Sears Roebuck
/2            En coparticipación con el Palacio de Hierro
/3            Desarrollador original grupo ACBC
/4            Desarrollador original Hinest Interest
/5            Desarrollador original central de arquitectura
Fuente:  elaboración propia a partir de m.s.e medios de comunicación (2015) y páginas web  de las empresas desarrolladoras

Los cc también funcionan como plataformas de distribución de cadenas locales y globales de retailers. Resultado de la globalización de firmas comerciales y de las polí- ticas de liberalización a las inversiones directas que tuvieron lugar desde mediados de los ochenta, arribaron a México diversos corporativos de tiendas departamentales y supermercados. Sin embargo, en las últimas dos décadas el crecimiento y diversi- ficación de los cc en México estuvieron ligados a la llegada de cadenas de retailers globales multimarca, los cuales han orientado las tendencias más importantes en la composición de negocios que operan en los cc. Las cadenas de tiendas departa- mentales, una buena parte de los grandes supermercados y la mayoría de retailers globales y nacionales en México suelen situarse principalmente en cc, donde captan sus mayores ingresos.

La utilización de la plataforma de distribución del cc por parte de estas empresas se basa en tres tipos de ventajas: las ventajas de operar bajo economías de aglome- ración, las ventajas ligadas a la localización y aquellas vinculadas a la escala. En el primer caso, porque obtienen mayores ingresos por ventas cuando utilizan sistemas de proximidad espacial entre firmas, que si lo hicieran de manera aislada, generando complementariedades y un flujo integrado y continuo de consumo a través de una gama diversificada de oferta de mercancías, servicios básicos y amenidades en un solo lugar. Las segundas, porque al operar sobre ubicaciones estratégicas en distintas partes de la ciudad, adaptándose a contextos de consumidores de ingresos medios y altos, o bien situándose sobre vías primarias, corredores terciarios y terminales multimo- dales de transporte, aprovechan las ventajas de accesibilidad, lo que genera impor- tantes fuerzas de atracción que permiten centralizar amplios aforos y posibilitan, en algunos casos, estructurar nuevas relaciones funcionales en la metrópoli a través de las subcentralidades que promueven. Las terceras porque registran mayores utilidades por unidad de producto al manejar grandes volúmenes, es decir, por la incorporación de economías de escala. Para ello aprovechan las ventajas derivadas de innovaciones logísticas, tecnológicas y mercadológicas, sobre todo considerando que buena parte de los productos que ofertan los grandes retailers proviene de complejas cadenas globales de distribución. Así, bajo este esquema, el cc es un lugar que asegura una elevada y más rápida circulación de mercancías; por tanto, actúa como dispositivo que maxi- miza la distribución y el consumo de bienes y servicios en las grandes ciudades.

La participación de agentes de distinta naturaleza coordinada a través de cc revela una de las tendencias actuales de las estrategias de integración del capital a partir de los esquemas de asociación entre empresas financieras, inmobiliarias y comerciales: mientras el capital financiero-inmobiliario requiere de empresas minoristas para captar rentas urbanas, el capital productivo-comercial necesita del centro comercial para garantizar sus rendimientos colocando grandes volúmenes de bienes y servicios en los mercados urbanos.


5 Esta empresa departamental norteamericana se instaló en Ciudad de México en 1947. Grupo Carso adquirió parte de sus acciones en 1997 y en su totalidad en 2007, arrendando solo el nombre y el logotipo de la
6 Cifras correspondientes a septiembre de 2014. Si tomamos un tipo de cambio promedio de ese mismo año de 16,5 pesos por usd, la renta por metro cuadrado de Antara y Perisur equivale a poco más de $1.150,00
7 Real Estate Investment Trust son sociedades de inversión propietarias de activos inmobiliarios cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de los Este esquema surgió en 1960 en eua con el objetivo de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversionistas. La fórmula consistió en equiparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria; es decir, a través de la compra de acciones. Por esta razón, aunque no están obligados, la mayor parte de estos grupos de inversión cotizan en el mercado bursátil.
8 Los ckd surgieron en 2009, junto con el cambio en la normatividad de la Comisión Nacional Sistema de Ahorro Para el Retiro, debido a la estrategia de ingresar al mercado financiero la gran masa monetaria manejada por las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores) y por la falta de liquidez por parte de las empresas de Desarrollo. De esta manera fungen alternativa los inversionistas.

FUENTE:

La versión original de este artículo “Centros comerciales de la Ciudad de México: el ascenso de los negocios inmobiliarios orientados al consumo”, de autoría de José Gasca-Zamora fue publicado en la revista EURE Vol.43, No.130, pp. 73-96 en septiembre de 2017.

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