CUARTA PARTE del artículo “Centros comerciales de la Ciudad de México: el ascenso de los negocios inmobiliarios orientados al consumo”.
Por: José Gasca-Zamora
El proceso de mayor expansión de cc (Centros Comerciales), que se observa desde finales de los noventa a los primeros tres lustros del siglo XXI, presenta cuatro tendencias en sus patrones de difusión espacial.
En primer lugar, una localización acentuada hacia áreas periurbanas del norte en municipios del estado de México como Coacalco, Atizapán y Cuautitlán Izcalli, donde ha tenido lugar un importante auge de conjuntos residenciales para segmentos medios, así como densas unidades habitaciones de interés social.
Segundo, una producción importante de equipamientos en áreas pericentrales y suburbanas sujetas a procesos de reciclamiento urbano sobre enormes predios, como los registrados en los casos de Moliere Dos22 (2003), que se levantó donde se ubicaba un colegio de jesuitas; Parque Delta (2005), que ocupó el predio del antiguo parque de béisbol perteneciente al organismo federal de seguridad social (Instituto Mexicano del Seguro Social); Fórum Buenavista (2008), el cual se desarrolló sobre la desaparecida estación central de ferrocarriles de pasajeros de la ciudad; Plaza Ciudad Jardín, en una zona clausurada de confinamiento de residuos sólidos; Paseo Acoxpa (2010) lo hizo sobre los terrenos que dejó una antigua fábrica de hilados sinté- ticos; más recientemente, Centro Comercial Las Américas (2012) se edificó sobre los terrenos que ocupaba una empresa de productos químicos (Sosa Texcoco); Plaza Carso (2014) se instaló en la antigua zona industrial de la Ampliación Granada; Oasis Coyoacán (2015) se edificó sobre un predio anteriormente ocupado por una fábrica estadounidense de cosméticos; Parques Toreo Central (2015) se instaló en el antiguo centro de tauromaquia y espectáculos del Toreo de Cuatro Caminos; Pabe- llón Cuemanco (2015) se edificó sobre un extenso predio que dejó una empresa dedicada a la venta de muebles y electrodomésticos; finalmente, Parque Vía Vallejo (2016) ocupó el área que dejó el cierre de una fábrica de cartón.
En tercer lugar, la localización de la mayoría de cc sigue la lógica de agruparse sobre importantes áreas residenciales medias, con una mayor presencia en la parte poniente y sur de la metrópoli y sobre ejes urbanos comerciales y áreas terciarias. Así, podemos destacar su presencia en avenida Cuauhtémoc y su prolongación avenida Universidad; sobre Insurgentes en su segmento centro y sur; a lo largo de avenida Miramontes en la zona de Villa Coapa y en el segmento poniente del periférico. En el caso de áreas con una importante actividad terciaria, destacan Polanco, la zona de Santa Fe y Cuicuilco, lugares donde los cc han tendido a integrarse en áreas finan- cieras y complejos corporativos y de oficinas; mientras en el norte destaca la zona de Satélite en Naucalpan y el corredor de Periférico Norte y su prolongación Autopista México-Querétaro (Tlalnepantla y Cuautitlán), así como la vía José López-Portillo en su segmento Coacalco y Tultitlán (tabla 4).
Finalmente, se encuentran los cc de reciente aparición como enclaves aislados en los confines del norte y oriente de la metrópoli, en municipios mexiquenses como Ojo de Agua, Villa Nicolás Romero, Zumpango y Texcoco. En estas demarcaciones han proliferado recientemente desarrollos residenciales de nivel medio y condominios de interés social con una limitada oferta de equipamientos y servicios básicos, por lo cual un cc cercano resulta una opción para satisfacer en cierta medida su demanda. Cabe destacar la escasa presencia de cc en la porción oriente de la zmvm. Siendo la zona con mayor población de la metrópoli y la que registra mayores sectores de bajos ingresos, los centros comerciales resultan excepcionales, algunos ubicados en la avenida Central en Ecatepec, otros en la zona circundante a la Central de Abastos en Iztapalapa y a lo largo de la avenida Ignacio Zaragoza; finalmente también aparecen aisladamente en municipios como Ixtapaluca y Chimalhuacán. En todos estos casos los cc se favorecen por su accesibilidad o bien por su proximidad a grandes conjuntos de vivienda de interés social (figura 4).
Bajo el fenómeno de dispersión espacial propio de metrópolis extendidas y de una enorme masa de consumidores, como ocurre en la zmvm, los mayores cc también contribuyen a la configuración de una estructura policéntrica. Los cc de mayor demanda han logrado impulsar la formación de nuevas centralidades en la ciudad, pues su elevado aforo ha tenido un importante poder estructurante en la movilidad de personas, en la generación de circuitos económicos y en la articulación intraur- bana de las redes de transporte. Esta funcionalidad es atribuible al menos a cinco cc que forman amplias áreas de servicio a partir de aforos cercanos o superiores a los 2 millones de usuarios mensuales: el Multiplaza Aragón, Plaza Satélite, Fórum Buenavista, el conjunto integrado por Plaza Oriente-Parque Tezontle y el Centro Comercial Perisur (tabla 5). En este grupo, el aforo promedio ronda entre las 60 mil y 100 mil personas al día, cifra muy cercana a la registrada por el Aeropuerto Inter- nacional de la Ciudad de México (aicm), pero inferior a la de Central de Abastos (ceda), ambos reconocidos como importantes subcentros de la metrópoli.9
9. El aicm en el 2015 reportó un movimiento de pasajeros en sus dos terminales de 38,4 millones de personas al año, equivalentes a un promedio de 3,2 millones mensuales y poco más de 100 mil por día (aimc, 2015). La ceda reporta una afluencia promedio de 450 mil clientes y cerca de 75 mil empleados que ingresan diariamente a este complejo de distribución mayorista de alimentos (Central de Abastos de la Ciudad de México [Uneabasto], 2015).
Figura 4 | zmvm: cc edificados en 2016 y ubicación en los diferentes sectores
Fuente: Elaboración propia a partir de m.s.e medios de comunicación (2015) y páginas web de empresas desarrolladoras.
Tabla 4 | Zona Metropolitana del Valle de México: cc ubicados en complejos, corredores terciarios y desarrollos de usos mixtos
| modalidad | ubicación | ejemplos | número |
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Centros comerciales en áreas o distritos terciarios |
Santa Fe | Centro Comercial Santa Fe, Zentrika, City Walk, Garden Santa Fe, Park Plaza Samara, Patio Santa Fe | 6 |
| Polanco | Plaza Carso, Centro Comercial Polanco, Antara Polanco, Parques Polanco, Punto Polanco | 6 | |
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Tlalnepantla |
Fashion Mall Plaza Tlalne, Centro Olimpus, Multiplaza Pirules, Multiplaza Arboledas, Multimart Baz, Multiplaza Valle Dorado |
6 |
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Ejes terciarios con presencia de centros comerciales |
Avenidas Universi- dad-Cuauhtémoc (Sur-norte) | Oasis Coyoacán, Centro Coyoacán, Patio Universidad, Plaza Universidad, Pabellón del Valle, Universidad 767, Parque Delta, Pabellón Cuauhtémoc |
8 |
| Avenida Miramontes y áreas contiguas | Coaplaza, Galerías Coapa, Plaza Fiesta Coapa, Plaza Soriana Miramontes, Superplaza Miramontes, Paseo Acoxpa, Plaza América |
7 |
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| Avenida Insurgentes (Centro-sur) | Plaza Niza66, Plaza Insurgentes, Galerías Insurgentes, Centro Insurgentes, Plaza Inn, Perisur, Plaza Inbursa Cuicuilco |
7 |
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| Avenida Revolución | Pabellón Altavista, Grand San Ángel, Patio Revolución, Plaza Loreto | 4 | |
| Anillo periférico segmento Sur- poniente | Patio Pedregal, Acora Pedregal, Terraza Pedregal, Plaza Santa Teresa, Centro Comercial San Jerónimo, Perisur |
6 |
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| Anillo periférico segmento Nor- poniente y su pro- longación Autopista México-Querétaro | Perinorte, Toreo, Parques Toreo Lomas Plaza, Diamante, Pabellón Las Torres, Plaza Satélite, Mundo E, Multiplaza Pirules, Multiplaza Arboledas, Multiplaza Valle Dorado, Centro Comercial Cuautitlán-Periférico |
12 |
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| Vía José López Portillo | Cosmopol, Coacalco Power Center, Paseo Coacalco, Plaza Las Flores, Zentralia Coacalco, Plaza Coacalco | 6 | |
| Avenida Central (Carlos Hank González) | Multiplaza Bosques, Multiplaza San Juan, Multiplaza Vergel, Center Plazas Ecatepec, Multiplaza Aragón, Mexipuerto Ciudad Azteca |
6 |
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Centros comerciales en desarrollos de usos mixtos |
Insurgentes | Plaza Inn, Centro Insurgentes, Forum Buenavista, Plaza Inbursa Cuicuilco | 4 |
| Paseo de la Reforma | Torre Virreyes, Torre Diana, Reforma 180,
Torre Reforma Latino, Capital Reforma, Reforma 222 |
6 | |
| Polanco | Parques Polanco, Moliere Dos22, Punto Polanco, Plaza Carso | 4 | |
| Otros | Parques Toreo Central, Patio Universidad, Metrópoli Patriotismo, Park Plaza Samara, Arcos Bosque II | 5 |
Fuente: Elaboración propia a partir de m.s.e medios de comunicación (2015) y páginas web de empresas desarrolladoras.
Tabla 5 | Zona Metropolitana del Valle de México: Top 20 de los centros comerciales de acuerdo con el aforo promedio mensual.
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centro comercial |
superficie rentable (m2) | número de tiendas | afluencia mensual promedio (millones de visitantes) | |
| 1 | Multiplaza Aragón | 138.304 | 390 | 3,00 |
| 2 | Plaza Satélite | 133.670 | 182 | 2,40 |
| 3 | Fórum Buenavista | 90.465 | 262 | 1,90 |
| 4 | Centro Comercial Plaza Oriente+Parque Tezontle | 210.000 | 360 | 1,81 |
| 5 | Centro Comercial Perisur | 270.000 | 270 | 1,80 |
| 6 | Parque Delta | 70.224 | 120 | 1,50 |
| 7 | Centro Comercial Santa Fe | 128.367 | 434 | 1,50 |
| 8 | Galerías Coapa | 58.700 | 156 | 1,50 |
| 9 | Centro Comercial San Jerónimo | n.d. | 170 | 1,50 |
| 6 | Mundo E | 128.734 | 270 | 1,60 |
| 11 | Centro Coyoacán | 28.000 | 150 | 1,20 |
| 12 | Plaza Universidad | 30.569 | 85 | 1,10 |
| 13 | Plaza Las Américas | 180.400 | 250 | 1,00 |
| 14 | Parque Lindavista | 68.692 | 187 | 0,87 |
| 15 | Coacalco Power Center | 58.000 | 156 | 0,80 |
| 16 | Pabellón Cuauhtémoc | 45.400 | 98 | 0,80 |
| 17 | Galerías Plaza de las Estrellas | 36.000 | 215 | 0,80 |
| 18 | Plaza Inn | 19.800 | 230 | 0,80 |
| 19 | Centro Comercial Gran Sur | 70.000 | 120 | 0,75 |
| 20 | Galerías Insurgentes | 60.000 | 122 | 0,75 |
Fuente: Elaboración propia a m.s.e medios de comunicación (2015) y páginas web de empresas desarrolladoras.
Estas subcentralidades generadas por cc han impuesto una nueva dinámica a sus entornos territoriales, producto de la revaloración y especulación del suelo, que han incrementado las rentas de manera extraordinaria. Esto significa que los cc tienen un efecto expansor y regenerador por la atracción de nuevas empresas y actividades que promueven la sucesión y recalificación de usos del suelo, donde nuevos negocios aprovechan la centralidad y las economías de aglomeración generadas. Esto, al final del día, también contribuye tanto a una mayor densificación y consolidación de áreas y enclaves terciarios, como al despliegue de nuevos negocios inmobiliarios residen- ciales que se vuelven atractivos y rentables para sectores de ingresos medios o de elite, lo cual retroalimenta el proceso de segregación urbana que caracteriza la ciudad.
Las tendencias mencionadas se distinguen en varios centros comerciales. Por ejemplo, el Centro Comercial Santa Fe, de ser originalmente un equipamiento comercial periférico en el poniente de la metrópoli, se ha convertido en el principal distrito de corporativos nacionales y globales de la ciudad; a la vez, se ha consoli- dado como un nodo de educación superior, así como un espacio para una amplia producción inmobiliaria de residencias destinadas a segmentos de altos ingresos.
Este lugar puede ser considerado uno de los subcentros de mayor complejidad de la metrópoli, por los importantes flujos de empleados, residentes y consumidores que se articulan en el área.
Plaza Universidad ha tenido también un importante efecto transformador de un corredor terciario donde se combinan segmentos comerciales, servicios espe- cializados, corporativos, entre otros. A lo largo de este eje y su área adyacente se instalaron, en el transcurso de cuatro décadas, un corporativo bancario, otros cuatro centros comerciales, tres hipermercados y un club de precios, varias empresas conce- sionarias automotrices, un complejo cinematográfico y dos estaciones radiofónicas, así como un hospital privado de especialidades. Todos estos proyectos se acom- pañan con un frente de expansión inmobiliario de residencias medias que ha venido desplazando a los habitantes del pueblo tradicional de Xoco, ubicado en el entorno de todos estos desarrollos de actividad terciaria.
Otro caso emblemático es Fórum Buenavista. Al formar el proyecto que permitió desmantelar la antigua estación de ferrocarriles de pasajeros de la capital, se originó uno de los cc de más grandes dimensiones, actualmente integrado a una interven- ción urbana estratégica de movilidad que conjuga el tren suburbano, dos líneas del metrobús y un centro de transferencia multimodal de transporte, lo que permite generar uno de los aforos potenciales más altos que confluyen en el nodo comercial. Forum Buenavista es un caso excepcional, debido a que su presencia ha implicado una importante reactivación terciaria y especulación de vivienda de una porción de las áreas centrales de la ciudad, que comienzan a registrar una paulatina ascendencia sociorresidencial a partir de la edificación de condominios para sectores medios, particularmente en las zonas adyacentes ocupadas por los barrios populares de Santa María la Rivera y la colonia Guerrero, lo cual denota, como en el caso anterior, efectos de gentrificación progresiva.
Conclusiones
Los cc son expresiones de la cultura contemporánea del consumo en las grandes ciudades y metrópolis, y como tales cumplen una función estratégica para con- centrar, acelerar y maximizar la circulación de bienes y servicios. Como negocios inmobiliarios, constituyen uno de los medios más eficientes para captar grandes volúmenes de rentas; por esta razón, se han convertido, en países como México, en uno de los segmentos del mercado de bienes raíces más dinámicos en las últimas décadas. La difusión de distintas modalidades y tamaños de cc ha promovido variadas sinergias entre el capital financiero, inmobiliario y comercial a través de complejas fórmulas de participación y coalición de agentes financieros globales, empresas desarrolladoras y operadoras inmobiliarias, así como grandes cadenas de retailers, las cuales conjugan fuentes diversificadas de inversión directa y bursátil que han permitido apuntalar este sector.
El ascenso de los cc como negocios inmobiliarios en la ciudad contemporánea ha promovido diversas transformaciones del espacio urbano. Como medios de revalorización y rentabilización del suelo, acompañan los procesos de expansión urbana residencial y participan en los procesos de regeneración de antiguas áreas y de sectores en declive; también forman parte de las grandes intervenciones urbanas, en las cuales contribuyen a consolidar corredores comerciales, distritos de negocios, áreas terciarias y complejos de usos mixtos. Su papel en la formación de economías de aglomeración ayuda impulsar la creación de nuevas subcentralidades, proceso que tiene lugar a partir de la atracción de numerosas empresas y la articulación de importantes flujos de consumidores y usuarios.
En la Ciudad de México, los cc han tendido hacia una transformación de su morfología, tamaños y funciones que obedece a una readaptación permanente a nuevos estratos sociales, entornos de consumidores y estilos de vida, lo cual permite configurar espacios donde se diversifican y tematizan las prácticas de consumo. Sin embargo, las características de difusión espacial de cc hacia zonas consolidadas y periféricas de la Ciudad con mayores niveles de ingresos denota una tendencia dominante, caracterizada por localizaciones selectivas que se ajustan a las áreas de mayor calidad de vida, lo que a la vez contribuye a consolidar la segmentación y la fragmentación sociorresidencial que caracterizan la ciudad.
Con información de Revista EURE
